Simulateur de prêt immobilier
Simulez un prêt immobilier : prix du bien, apport, taux, durée et assurance emprunteur donnent la mensualité réelle, le montant emprunté et le coût total du crédit.
Du prix du bien à la mensualité
La simulation suit trois étapes. D’abord le montant emprunté, égal au prix du bien moins l’apport. Ensuite la mensualité de remboursement, calculée par la formule de l’annuité constante M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mensualités. Enfin l’assurance emprunteur, ajoutée séparément.
Exemple : un bien à 250 000 € avec 30 000 € d’apport, soit 220 000 € empruntés sur 25 ans à 3,5 %. La mensualité de remboursement s’élève à 1 101,37 € ; une assurance à 0,34 % par an du capital initial ajoute 62,33 €, portant la mensualité réelle à 1 163,71 €. Sur la durée, l’assurance représente 18 700 € — un poste que les comparaisons de taux oublient systématiquement.
Le calcul est fait dans votre navigateur. Aucun montant, aucun projet, aucune coordonnée n’est transmis : contrairement aux simulateurs de courtiers, cette page n’est pas un formulaire de collecte de prospects.
L’assurance emprunteur, deux modes de calcul
Les contrats se répartissent en deux familles. Sur un taux appliqué au capital initial, la cotisation est constante du premier au dernier mois : c’est le mode retenu ici, le plus fréquent dans les contrats de groupe des banques. Sur un taux appliqué au capital restant dû, la cotisation décroît, ce qui réduit le coût global.
Le taux dépend de l’âge, de l’état de santé, du statut fumeur et de la quotité assurée. Depuis la loi Lemoine, un emprunteur peut changer d’assurance à tout moment, et le questionnaire médical est supprimé sous certaines conditions de montant et d’âge de fin de prêt. La délégation d’assurance est souvent le levier d’économie le plus rapide sur un dossier déjà négocié.
Les frais que la simulation n’inclut pas
| Poste | Ordre de grandeur | Inclus ici |
|---|---|---|
| Frais de notaire, logement ancien | environ 7 à 8 % du prix | non |
| Frais de notaire, logement neuf | environ 2 à 3 % du prix | non |
| Frais de dossier bancaire | quelques centaines d’euros | non |
| Garantie (caution ou hypothèque) | de l’ordre de 1 à 2 % du capital | non |
| Frais d’agence | variable, parfois à la charge du vendeur | non |
| Intérêts du prêt | selon taux et durée | oui |
| Assurance emprunteur | selon profil | oui |
Ces ordres de grandeur sont donnés à titre de repère : les montants exacts figurent sur le devis du notaire et sur l’offre de prêt. Pour convertir un pourcentage en euros sur votre propre prix, le calcul de pourcentage va plus vite qu’une règle de trois posée à la main.
Le rôle de l’apport
L’apport sert d’abord à couvrir les frais que la banque ne finance pas volontiers : notaire, garantie, dossier. Un apport d’environ 10 % du prix correspond en pratique à ces frais ; au-delà, il réduit le capital emprunté, donc la mensualité et les intérêts. À l’inverse, conserver une épargne de précaution a sa propre valeur : vider ses réserves pour gagner quelques dizaines d’euros de mensualité est rarement un bon calcul.
Si vous cherchez le montant maximal compatible avec vos revenus, commencez par la capacité d’emprunt, puis revenez ici pour affiner avec un prix et un apport précis. Pour comparer deux durées sur un même capital, le calcul de mensualité est plus direct.
Une simulation, pas une offre
Le résultat est indicatif et repose sur un taux constant, une assurance à taux fixe et aucun différé de remboursement. Un dossier réel combine souvent plusieurs lignes de prêt — prêt principal, prêt à taux zéro, prêt employeur — avec des durées différentes. Seule l’offre de prêt remise par la banque, accompagnée de son TAEG, a une valeur contractuelle. Vérifiez chaque chiffre avant de vous engager.
Questions fréquentes
Quel apport faut-il pour un prêt immobilier ?
Il n’existe pas de minimum légal, mais les banques attendent généralement de quoi couvrir les frais de notaire, de garantie et de dossier, soit environ 10 % du prix dans l’ancien. Un financement sans apport reste possible, surtout pour un premier achat avec une bonne capacité d’épargne, au prix d’un taux souvent moins favorable.
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
La loi ne l’impose pas, mais aucune banque n’accorde un crédit immobilier sans couverture décès et invalidité. Vous êtes en revanche libre de choisir un autre assureur que celui de la banque, à garanties équivalentes, et de changer de contrat en cours de prêt depuis la loi Lemoine.
Pourquoi le coût total du crédit est-il si élevé ?
Parce que les intérêts se calculent chaque mois sur le capital restant dû, et que ce capital diminue lentement au début. Sur 25 ans, il n’est pas rare que les intérêts et l’assurance représentent plus de la moitié du capital emprunté. Raccourcir la durée de cinq ans est le levier le plus efficace pour réduire ce total.
Mes données sont-elles envoyées à un courtier ?
Non. Il n’y a ni formulaire, ni envoi, ni enregistrement : la simulation tourne entièrement dans votre navigateur et les valeurs disparaissent dès que vous fermez la page.