Calcul de capacité d’emprunt
Estimez votre capacité d’emprunt en respectant le taux d’endettement de 35 % recommandé par le HCSF, assurance comprise. La mensualité maximale est affichée avec le capital correspondant.
Le taux d’endettement de 35 %
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande aux banques de ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et de limiter la durée des crédits immobiliers à 25 ans — portée à 27 ans lorsque le remboursement démarre après une période de différé, construction ou achat sur plan.
Ce n’est pas une loi : c’est une norme prudentielle adressée aux établissements, qui conservent une marge de dérogation sur une part limitée de leur production, de l’ordre de 20 %, réservée en priorité à l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants. Autrement dit, 35 % est un plafond de référence très largement appliqué, pas un droit ni une interdiction absolue.
Le calcul de base est simple : mensualité maximale = revenus × 35 ÷ 100 − charges de crédit existantes. Un foyer avec 3 200 € de revenus nets et 200 € de crédit auto en cours dispose donc de 920 € par mois pour son nouveau prêt, assurance incluse.
De la mensualité au capital
La seconde étape inverse la formule de l’annuité constante. Si M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), alors le capital s’obtient en divisant la mensualité disponible par le facteur d’annuité, auquel s’ajoute le taux d’assurance mensuel :
C = M ÷ (t ÷ (1 − (1 + t)−n) + taux d’assurance ÷ 1 200)
L’assurance figure au dénominateur parce qu’elle est calculée sur le capital initial : plus elle est chère, moins il reste de mensualité pour rembourser, donc moins vous pouvez emprunter. C’est la raison pour laquelle un emprunteur de 55 ans n’obtient pas le même montant qu’un emprunteur de 30 ans à revenus identiques.
| Revenus nets | Mensualité max (35 %) | Capital sur 20 ans |
|---|---|---|
| 1 800 € | 630 € | environ 103 600 € |
| 2 500 € | 875 € | environ 143 800 € |
| 3 000 € | 1 050 € | environ 172 600 € |
| 4 000 € | 1 400 € | environ 230 200 € |
| 5 000 € | 1 750 € | environ 287 700 € |
Valeurs calculées à 3,5 % avec 0,34 % d’assurance et sans charge existante. Elles changent fortement avec le taux : c’est l’intérêt de relancer le calcul avec vos propres paramètres, ce que cette page fait instantanément dans votre navigateur, sans rien transmettre.
Quels revenus, quelles charges ?
Les banques retiennent les revenus stables : salaires nets, pensions, revenus fonciers pondérés — souvent à 70 ou 80 % pour tenir compte des vacances locatives et des charges. Les primes variables et les heures supplémentaires ne sont prises en compte que si elles sont régulières, sur deux ou trois années de bulletins. Pour convertir un salaire annoncé en brut, le calcul du salaire brut en net donne un ordre de grandeur.
Côté charges, on compte les mensualités de crédits en cours : auto, travaux, crédit renouvelable, prêt étudiant, ainsi que les pensions alimentaires versées. Le loyer actuel ne compte pas s’il disparaît avec l’achat, mais il compte pour un investissement locatif où vous restez locataire par ailleurs.
Ce que la banque regarde en plus
Le taux d’endettement n’est qu’un critère. Trois autres pèsent autant :
- Le reste à vivre : ce qui subsiste après la mensualité. 35 % de 6 000 € laissent une marge confortable, 35 % de 1 500 € beaucoup moins ; un dossier modeste peut être refusé à 33 %.
- Le saut de charge : l’écart entre le loyer actuel et la future mensualité. Un écart faible rassure.
- La tenue des comptes : découverts répétés, rejets de prélèvement et crédits renouvelables pèsent lourd, parfois plus qu’un ratio calculé au point près.
Une estimation, pas un accord
Ce calcul donne un ordre de grandeur indicatif. Il ignore les prêts aidés comme le PTZ, les prêts employeur, la modulation d’échéances et la politique commerciale propre à chaque banque. Vérifiez le montant auprès d’un établissement avant de signer une offre d’achat. Pour affiner ensuite avec un prix et un apport réels, passez au simulateur de prêt immobilier ; pour comparer deux durées à capital fixe, au calcul de mensualité.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement de 35 % est-il obligatoire ?
Non. C’est une recommandation du HCSF adressée aux banques, pas une règle opposable aux emprunteurs. Les établissements doivent la respecter sur la très grande majorité de leurs dossiers mais disposent d’une marge de dérogation limitée, utilisée en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
L’assurance entre-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le taux d’effort se calcule sur la mensualité tout compris, assurance emprunteur incluse. C’est pourquoi un taux d’assurance élevé réduit directement le capital empruntable : à mensualité plafonnée, chaque euro d’assurance est un euro qui ne rembourse pas le capital.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Quatre leviers réels : solder un crédit à la consommation en cours, allonger la durée dans la limite de 25 ans, augmenter l’apport, ou faire jouer la délégation d’assurance pour obtenir un taux plus bas. Emprunter à deux change aussi l’équation, puisque les revenus du foyer s’additionnent.
Faut-il compter les revenus nets avant ou après impôt ?
Avant impôt sur le revenu : on retient le net avant prélèvement à la source, tel qu’il apparaît sur le bulletin de paie. Le prélèvement à la source est considéré comme une dépense du foyer, pas comme une charge de crédit.